よくある質問

Q1:不動産鑑定士の査定価額と、不動産業者の査定価額との違いは何ですか?
Q2:不動産鑑定士によって、鑑定評価額は異なりますか?
Q3:同じ不動産でも鑑定評価額は異なることはありますか?
Q4:複数の不動産鑑定士に評価を比較して、一番都合の良い方に依頼することはできますか?
Q5:『土地家屋調査士』と「不動産鑑定士」はどう違うのですか?
Q6:相談前に準備しておく資料はありますか?
Q7:「不動産鑑定評価書」を作成するのに必要な書類を教えてください
Q8:鑑定報酬等はどのくらいかかりますか?
Q9:鑑定評価書に関する「諸経費」はどのようなものがありますか?
Q10:報酬支払い方法とそのタイミングを教えてください。
Q11:依頼してから納品までの期間はどれくらいですか?
Q12:不動産鑑定評価ができない場合はありますか?
Q13:不動産鑑定評価と併せて、不動産の売却の相談に乗っていただけますか?
Q14:不動産評価書について、有効期限(賞味期限)はありますか?
Q15:建物のみの鑑定評価は可能か?
Q16:家賃や地代などの賃料の鑑定評価は依頼できますか?

Q1:不動産鑑定士の査定価額と、不動産業者の査定価額との違いは何ですか?

A:対外的な信用力が断然違います。
国家資格者である不動産鑑定士が不動産鑑定を行ったときに、所属する不動産鑑定業者が発行するのが「不動産鑑定評価書」です。

「不動産鑑定評価書」は、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて作成・発行されます。
また、「鑑定評価書」の簡易版として、作業工程を一部省略したものが「簡易査定」と呼ばれます。
信頼性においては「鑑定評価書」に比べてやや劣るものの、鑑定士の査定した評価ということで、対外的な信頼性は高いです。
一方、不動産業者による「価格査定書」や、インターネット査定サービスなどがあります。 
このような、いわゆる「業者査定」は、客観的な価格の参考にはなります。
スピード重視の場合には役に立ちます。

しかし、法律に基づかないものですので、対外的に法的な根拠を求められる場面では通用しません。

【鑑定評価は以下の場合によく使われます】
【税理士】からの依頼
   親族間での不動産の売買の査定のため
   資産を法人に売却する査定のため(相続対策)
   相続不動産の税務上の適正価格等を求める場合
   現物出資等

【弁護士】からの依頼
   新規賃料や継続賃料の鑑定
   道路収用にともなう営業補償の査定のため
   不動産トラブルに関する訴訟に使う資料として
   会社清算のための保有資産の評価。銀行への説明資料として 

Q2:不動産鑑定士によって、鑑定評価額は異なりますか?

A:はい。不動産鑑定評価とは「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見である」とされています。
そして、知識や経験の違う不動産鑑定士によって「判断・意見」が異なるので、鑑定評価額に差異が生じることは一般的です。
不動産鑑定士によって、入手した資料の差異や、その地域の分析や市場の将来動向の判断、対象不動産の有する競争力や収益性の判断が異なれば、評価額に差が生まれるわけです。
 

Q3:同じ不動産でも鑑定評価額は異なることはありますか?

A:はい。
同一不動産でも、いつ時点の価格なのか、何のために価格が必要なのか?(早期売却か、資産評価なのか等)、前提条件(建物があるのに更地として等)等の条件により価格が大きく異なります。

Q4:複数の不動産鑑定士に評価を比較して、一番都合の良い方に依頼することはできますか?

A:はい。同じ物件資料を複数の鑑定業者に提供して、報酬見積を比較することは可能です。
また、評価書サンプルを開示してもらう方法もあります。

Q5:『土地家屋調査士』と「不動産鑑定士」はどう違うのですか?

A:わかりやすく言えば「物理的な測定」と「経済的価値の測定」の違いです。
不動産鑑定士が、土地や建物の経済価値を査定するためには、その不動産の面積や種類がわからないと判断できません。
そこで、「土地家屋調査士」による物理的な査定(測量など)が、鑑定する前提条件として必要なのです。

Q6:相談前に準備しておく資料はありますか?

A:初回ご相談時までに以下の書類をご用意頂ければスムーズです。
  対象不動産の所在が分かる地図(住所)
  土地・建物の全部事項証明書(登記簿)
  公図

Q7:「不動産鑑定評価書」を作成するのに必要な書類を教えてください

A:鑑定必要資料一覧表はこちらをご参照ください。(⇒必要書類一覧
  ①   土地・建物の全部事項証明書(登記簿)
  ②   固定資産税及び都市計画税税額通知書
  ③   賃貸用不動産の場合にはこの他に土地又は建物の賃貸借契約書
  ④   レントロール(賃貸契約の一覧表:入居者、賃料、管理費、面積など)

Q8:鑑定報酬等はどのくらいかかりますか?

A:下記リンク先のサービス一覧表の基本報酬をご参照ください。
  実際には無料でお見積りします。
  郵送・メール・FAX等にてご依頼いただけますと、個別対応致します。
  サービス料金はこちらをご参照ください。(サービス一覧表

Q鑑定評価書に関する「諸経費」はどのようなものがありますか?

A:交通費などです。
交通費や各資料の取得費用(登記簿謄本、公図、道路台帳、建築計画概要書、取引事例、賃貸事例入手費用)、さらに、出張を伴う場合は、レンタカー代、宿泊費などを要する場合があります。
取引事例の入手について費用が掛かります。特にエリアが東京都以外の場合には、他道府県の鑑定協会への発行費用がかかります。

Q10:報酬支払い方法とそのタイミングを教えてください。

A:納品後、2週間以内に振り込み(振込手数料はお客様負担)です。
  なお、作業負担によって、着手金をお願いすることもあります。

Q11:依頼してから納品までの期間はどれくらいですか?

A:概ね1カ月です。
  お客様から資料を受領し、現地調査をしてから約1~2週間で製本し、納品となります。
  お急ぎの場合、特急料金での対応も可能です。
  但し、所在地や物件数等により変わりますので、詳細はご相談下さい。

Q12:不動産鑑定評価ができない場合はありますか?

A:はい。不動産の現地確認や資料収集が困難な場合、取引事例等の資料収集が困難な場合、
  目的が問題あると判断された場合等はお引受けできないケースがあります。

Q13:不動産鑑定評価と併せて、不動産の売却の相談に乗っていただけますか?

A:はい。不動産売却に関する価格や時期及び進め方について打合せさせて頂きます。
  そのうえで、信頼できる不動産業者などをご紹介します。

Q14:不動産評価書について、有効期限(賞味期限)はありますか? 

A :実務上はあると考えられます。
不動産の価格は景気の動向・地域性やマーケットの変化を反映して常に変動するものです。
ですから、評価に際しては『価格時点』という基準日を設けて評価します。
実務上は、大きな価格変動がなければ1年以内は有効と判断しているようです。
また、時価会計などの必要性に応じて、「6ヶ月」や「3ヶ月」毎に査定しているケースもあります。

Q15:建物のみの鑑定評価は可能か?

A:はい。
親族の間での財産を分ける場合などで、建物のみの鑑定評価が必要な場合があります。
このような場合、対応可能です。

Q16:家賃や地代などの賃料の鑑定評価は依頼できますか?

A:はい。
『新規賃料』(新規に契約する場合の賃料)は、景気の変動に対して大きく変わります。
しかし、『継続賃料』(契約を更新する場合の賃料)は、
景気の変動に対して小幅に変更していきます。

このようなギャップがあるため、賃料の更新の際にトラブルになったりします。
お客様から相談を受けた弁護士の先生から賃料や地代の鑑定評価の依頼を受けた実績も多々あります。

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