税理士・会計士の方

【税理士の方】時価評価に基づく税務申告でリスクをゼロに

◆ 鑑定評価が必要な理由

税務署は税収を確保するためにも、資産隠しなどの脱税行為を摘発します。
ですから、親族やグループ法人など、親密関係にある者同士の不動産への売買については、適正な価格での取引となっているのか疑われるリスクがあります。
そこで、このよう疑義が発生しないようにするには、不動産鑑定による時価評価があれば安心なのです。 
具体的には、相続税、所得税、法人税等の税務申告において、不動産鑑定評価書というエビデンスを使って、適切な税務業務を行うことができます。

◆「不動産鑑定評価書」の効果

税務上の時価と、不動産鑑定評価による時価とは考え方の軸は同じです。
ですから、不動産鑑定評価をエビデンスとすれば税務署に対する説得力ある資料となるのです。様々な場合が想定されますが、次のような種類に分けられます。

  • 不動産を売買する時に関する時価の査定(鑑定評価)
  • 保有している不動産に関する時価の査定(鑑定評価)
  • 事業を譲渡する際の、譲渡資産に関する時価の査定(鑑定評価)

これらについての共通するリスクは次の通りです。

リスク①
相続対策で、親族間で不動産を時価よりも著しく低い価格で売却すると、買い手に贈与税が課税されるというリスク。

リスク②
相続対策で、役員の資産や、グループ法人を別のグループ法人に時価よりも著しく乖離した価格で売買した場合、個人にはみなし譲渡所得税、会社には法人税などの課税が発生するリスク。

◆具体的事例

鑑定評価を利用する具体的な事例は以下のようなケースがあります。

  • 不動産を売買する時に関する時価の査定(鑑定評価)
    • 親族間(親子間や兄弟間等)での売買
    • 会社役員個人と会社間もしくは親会社と子会社間等で売買
  • 保有不動産や相続資産に関する時価の査定(鑑定評価)
  • 特殊な土地(不整形・路地状敷地・崖地・無道路地、広大地等)評価

鑑定による市場性を考慮した時価評価を行って、相続税財産評価基準による時価よりも低い場合は節税効果があります。

  • 事業を譲渡する際の譲渡資産に関する時価の査定(鑑定評価)
    会社の事業を譲渡する場合の適正な譲渡価格も対応します。

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◆具体的な事例

会計上、不動産鑑定が必要となるケースは以下の通りです。
・担保価値・・・・金融機関からの借入を行う際の担保としての不動産価値
・事業譲渡・・・・譲渡会社から譲受会社への適正な譲渡価格。
・会社合併・・・・双方企業の保有不動産の時価査定
・現物出資・・・・新会社を設立する際の出資不動産の時価査定。
・減損会計賃貸等不動産の注記等・・会計で必要な時価評価。
・時価会計・・企業不動産(CRE)の時価評価
・非上場株式会社の株価評価・・株価算定の基本となる会社保有不動産の査定。
・会社更生法や民事再生法等の申立て・・・保有不動産資産の適正な評価

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